מה חשוב למשכירי נכסים
משכירים נכס פרטי או מסחרי? הנה כמה טיפים לבעלי נכסים המעוניינים להשכיר את נכסיהם בצורה הבטוחה והמשתלמת ביותר, להימנע מסכסוכים עתידיים עם שוכרים בעייתיים, ולקצור תשואה נאה עבור הנכס שלהם, בין אם מדובר בדירה, משרד או שטח מסחרי.
- בדקו את השטח – עוד לפני ההשקעה בנכס להשכרה, כדאי לבדוק את הנתונים לגביי הנכס כמו ממוצע השכירות באזור, ממוצע השכר של האוכלוסייה המקומית, מידת היציבות של עסקים דומים בקרבת הנכס וכדומה. נתוני רקע אלה ואחרים יתנו לכם אומדן אמיתי האם ההשקעה בנכס לצורך השכרה, כדאית. כאן לא תזיק חוות דעת מקצועית של אנשים מהתחום: קבלני בניין, בעלי נכסים דומים באזור ועוד.
- מיקום, מיקום, מיקום – כמו בכל השקעת נדל"ן, למיקום הנכס יש משקל עיקרי במימוש הפוטנציאל שלו. ביקוש גדול הוא הדבר הראשון שמשכירים מחפשים. בין אם נכס אישי או עסקי גם כאן רצוי להיעזר בבעלי מקצוע ולאמוד את צפי ההכנסות על ידי השוואה פשוטה של נכסים דומים באזור.
- מי השוכר ומה יכולות התשלום שלו – עוד לפני שניכנס לחוזה ההשכרה ייתכן שזה המידע בעל הערך הגדול ביותר שיכול להבטיח לכם שקט תעשייתי לאחר ההשכרה וביטחון בתשלומים. לכן, לפני החתימה על חוזה השכירות מומלץ לקבל או לכל הפחות לראות את תלושי המשכורות האחרונים של השוכר ולוודא את יכולתו הכלכלית לעמוד בתשלומים לאורך כל תקופת חוזה השכירות.
- העברת תשלומים שוטפים על שם השוכר – ניתן להוסיף זאת בהסכם השכירות ולקבוע שעל השוכרים להעביר את כל החשבונות הרלוונטיים של הנכס, קרי, חשמל, מים, ארנונה וכדומה על שמם למשך כל תקופת החוזה.
- קבלת התשלום – בקשו את כל שיקים מראש עבור כל החודשים של החוזה וחסכו לעצמכם זמן יקר ו'עבודה' בלרדוף אחרי התשלומים. בנוסף אפשר לבקש שיקים פתוחים למקרה של נספחי תשלום (חשמל וכדומה) המגיעים לאחר סיום החוזה כשהשוכר כבר עזב.
- סוג חוזה השכירות – עדיף שלא להסתפק בחוזה ברירת מחדל בסיסי ולגבש חוזה המותאם לכם ולנכס.
- בטחונות – ככלל עדיף לקבל פיקדון או ערבות בנקאית ולהצטייד בבטוחות כמו שטרי חוב או ערבות אישית, שיסייעו לכם כמשכירים במידה וחלק מהתשלומים לא יפדו, במידה וייגרם נזק לנכס או למקרה שהשוכר יפר את הסכם השכירות וכדומה.
- אופן השימוש בנכס – קבעו מראש מה מותר ומה אסור לעשות בנכס: האם מותר להכניס בעלי חיים לדוגמה, האם אסור או מותר לעשן וכדומה.
- תכולת הנכס – חשוב להסדיר מה יעשה בחפצים שנשארים בנכס ולציין אותם בחוזה השכירות וכן לקבוע מראש האם השימוש בהם מותר.
- ליקויים בנכס – הסדירו בהסכם השכירות מי אחראי לתיקונים ועד איזו רמה. בעלי נכסים רבים מתחייבים לתקן מעל לנדרש, למשל, אם מזגן או מקרר ישנים מתקלקלים ולא משתלם למשכיר לתקנם.
- ביטוח הנכס – חשוב לקבוע מראש כיצד הנכס יהיה מבוטח ומי נושא בתשלום, כמו גם להחליט איזה סוג ביטוח: האם רק ביטוח מבנה או גם ביטוח צד ג' וכדומה.
- שכירות משנה – עדיף שלא לאפשר לשוכרים להשכיר את הנכס בשכירות משנה ולהימנע מסיבוכים מיותרים בעתיד.
- לוחות זמנים – מומלץ לקבוע מראש מה טווח הזמן שיש לשוכר להודיע לפני עזיבה או ההארכה וכמו כן כמה ימי איחור בתשלום יחשבו כהפרת החוזה.
- הפרת חוזה – חשוב לנסח בחוזה סעדים ברורים והגיוניים למקרה של הפרת ההסכם ולדעת מה יתקבל בבית משפט במקרה של הפרה.